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商品房预售制度短期内不宜取消

2018年10月31日 10:03:27  来源:中国证券报 

  •   □中山大学银行研究中心 李宇嘉

      据了解,10月10日-11月14日,广东中山合计将推出14宗住宅用地,所有宅地均明确了现房销售的出让条件。今年以来,中山推出的现售地块占总宅地推出宗数的75%。就在同一时间,深圳首例现房项目上市。

      今年以来,商品房市场出现一些新问题,比如开发商过分强调“高周转”,导致一些质量及安全事故;比如下半年以来,住建部等9部委对30个城市楼市秩序整顿中发现,无证施工、无证销售、虚假宣传、捂盘惜售等大量存在。而且,近年来楼市炒风越来越盛,加杠杆买房的范围扩大。楼市存在的上述诸多积弊,很大程度上与商品房预售制度有关。预售制度下,在建房屋预先卖给购房人,开发商提前收回资金和利润,这是行业普遍奉行“高周转”的前提。

      根据海通证券对部分城市的抽样研究,一线、二线和三线城市的预售条件(项目出地面层数占比)均值分别为81%、78%和56%,即层级越低的城市,预售条件越宽松,这就给开发商加杠杆提供便利,迅速收回资金并投入下一个项目,有的项目5个月实现再周转。“萝卜快了不洗泥”,高周转也埋下房屋质量和安全的祸根。而且,预售下的“高周转”策略,在某种程度让房地产开发异化为资本运作。

      同时,实践中预售审批灵活,预售规定较为笼统。比如《城市商品房预售管理办法》对于新房预售准入的“三项条件”中有一条,即“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,很多项目仅土地出让金就达到了25%。于是,为了追求周转速度,拿地即盖售楼处,无证施工、无证销售现象很多。另外,仅仅基于样板房参考的预售,客观上纵容开发商虚假宣传和营销,创造出投资炒作的空间,导致市场炒风盛行、房价上涨,增加烂尾和延期交付概率。

      而且,借助预售加杠杆,房地产行业准入门槛下降,社会资金纷纷涌入,实体经济“脱实入虚”。目前,行业集中度低,也造成始终难以告别“跑马圈地”的粗放发展。同时,预售审批弹性大,“审批-进度监管-销售”闭环基本由一个行政部门监管,也滋生囤地炒地、捂盘惜售等问题。因此,近期各界对商品房预售多有诟病,管理层探讨取消预售在情理之中。不过,基于投入-产出期限错配、资金密集,借助预售销售房屋是国际惯例,比如英美、日本和我国香港和台湾地区等。

      英美日等国家不管是开发商,还是购房者都可以通过多渠道融资,比如多层次的资本市场、地产基金、REITs等。即便如此,预售制度还是很重要,而且老百姓购房仅需要10-20%的首付。本质上,“预售+按揭”就是顺应商品房大宗消费、高门槛和高成本的特性,通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低房价,开发商和购房者实现双赢。

      相比发达国家,从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构,我国对于商品房预售有严格的制度规定。一是预售获批有“三个条件”,即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%;二是预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程;三是各地普遍有预售资金监管制度,即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。此外,我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看,我国预售门槛比英美日要高,因此根源不在预售本身。

      首先,基于低层、高层、中高层不同进度要求的预售审批是否严格;其次,项目资本金是否实缴到位、是否属于自有资金;再次,“先证后售”(即先审批规划许可,后审批预售)的程序是否严格遵守;最后,预售资金(首付款及按揭贷款)是否严格按照工程进度拨付。对出现的延期交付、质量问题,完全可以像新加坡等国家和地区一样,留部分预售资金到交付后再拨给开发商来解决;对于政府承担预售审批的行政风险,可通过购买评估机构等独立第三方提供的预售达标报告来解决。

      从目前我国开发商融资模式单一、“招拍挂”下土地价格高企,以及房价高企、供求矛盾大等现状来看,短期内取消预售的可能性比较小。但是,基于完善政府“放管服”服务和行政审批改革,完善预售制度的可能性比较大。比如,提高预售门槛,一律封顶预售;热点区域启动现售试点等。而一二线重点城市存量房屋规模大,新增供地实施现售不影响短期供求关系。

      首先,如果启动现售,由于项目的回款周期拉长,期间费用会明显增加,开发商利润率会下降。为了保障利润率,开发商或许会选择提高房价或加快工程进度来解决。事实上,所谓的“高周转”,应该是借助于提高运营效率、压缩报批报建、实施战略采购、设计和部件标准化、住宅产业化,应用先进的管控模式、技术手段、模块标准化等,加快工程进度,而不是盲目压缩工期;其次,现售导致开发周转速度下降,在目前全国期房占新房总供应80%以上的情况下,新房供应在短期内减少,但中期内会趋于平衡;再次,预售取消后,短期内房企快速拿地、开工的意愿会下降,这会导致土地市场一定降温,房地产开发投资会下降,但中期内会趋于平衡;最后,预售取消会导致行业上下游降温,地方土地财政、固定资产投资都会受到一定冲击。不过,中期内会趋于平衡和稳定。

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