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未来十年,如何判断你的房子是涨是跌?

2018年11月25日 09:22:52 

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      房价奇高的年代,对于年轻人来讲,买套房子常常会掏空一个家庭的6个钱包,父母一辈子的积蓄加上提前透支自己未来二三十年的收入,七拼八凑才能够有个安身之处。

      面对如此大的成本投入,让很多人在买房的时候格外谨慎,生怕买在高点,买完之后会贬值,又生怕没有及时出手,以后就更买不起了。

      这些困惑说白了就一个问题,不了解目前的楼市现状,也看不清未来房价会怎么走?

      今天我就从底层用数据为大家解开这个谜团,看看中国现在有多少套房子?够不够住?以后会不会过剩?未来10年,房价到底是跌还是涨?

    未来十年,如何判断你的房子是涨是跌?

      中国现在有多少房子呢?

      我们只谈城镇,官方公布的数据,去年我国有3.03亿套,面积267亿平,人均居住面积34.4平。

      这些数据太宏观了,大家可能没什么概念,但有一个数据更有参考意义。

      套户比。

      套户比就是房子套数跟家庭户数的比值,这个是最直接反应供需情况的指标。

      按家庭户计算,2017年城镇套户比为1.11。意思就是平均1户拥有1.11套房子。

      这个比例低于美国的1.15,日本的1.16,考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。所以从总体看,中国目前并不存在总量过剩的问题。

      总体情况大家了解了,看似跟国外差不多,但是仔细一分析,还是存在诸多问题。

      最突出的一点就是不均衡。

      第一个不均衡体现在每个家庭拥有的房屋面积有很大差距。

      有些家庭富裕些,人均居住面积就会大,有些家庭贫困一些,人均居住面积就小,数据告诉我们,有20%的家庭拥有40%的居住面积,还有20%的家庭居住面积只占总的6%。

      这种现象很好理解,大家从身边也都能感觉到,家庭条件好的朋友名下有很多套房子,而且空着不租出去,那他家的人均居住面积当然就大。

      而条件一般的朋友,一家老小五六口人挤在一个七八十平的两居室的也很常见。

      还有更惨的买不起房的家庭,只能长期租房住,这部分群体多数都是低收入者,所以租住面积小的占大多数。

      大家注意,上面说的人均居住面积和套户比,是以使用权计算的,不管你是租的还是买的,只要你住在里面就算你的居住面积。

      2010年的时候,有过一个普查,咱们国家有74.1%的城镇家庭户是自己有房的,有20.5%的家庭租房,还有5.4%是其他的住房来源,比如,借住亲友住房但不付租金,住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等。

      虽然看套户比,住房矛盾并不突出,但是仔细分析,供需矛盾还是比较突出的,毕竟40%的居住面积只控制在20%的富裕家庭里,更何况还有接近30%的家庭是租房子住的,所以房子在中国还是短缺的。

    下面我们再看看每个省份的情况是什么样的,到底房子多还是少呢?
    图片来源:泽平宏观

     

      还是看套户比这个指标, 2017年青海、吉林、黑龙江、贵州(楼盘)等4省城镇住房套户比超过1.15,内蒙古、江西等7省套户比在1.10-1.15之间,这说明这些省份目前的房屋供应比较充足,房价上涨的动力不大。

      海南(楼盘)、新疆(楼盘)等8省套户比在1.05-1.10之间,虽然看指标这几个省的房屋略有紧张,但是具体情况分化就比较严重了,比如新疆的喀什,吐鲁番等城市,住房并不紧张,所以房价上涨的动力不是很大,但是海南的三亚(楼盘),套户比肯定要低于1的,三亚属于严重供不应求,房价还会上涨。

      河北、江苏、湖南等7省套户比介于1.0-1.05之间,北京(楼盘)、天津(楼盘)、重庆(楼盘)、广东等4省套户比在1.0以下。以北京和广东的广州(楼盘)和深圳(楼盘)为例,房子严重供不应求,套户比肯定是低于1的。

      还有个现象,就是一线和二线城市的套户比明显低于三四线城市。一二线城市人口多,外来人口多,很多人没有房子,租房子住,住房供应远远满足不了需求,所以套户比就比较低。

      三四线人口流出,又加之这几年大规模的造城和棚改,新房供应迅速增长,房屋供应相对充足,套户比自然就高。

    图片来源:泽平宏观
    未来十年,如何判断你的房子是涨是跌?

    未来房价怎么走?

     

      要判断房价怎么走,还得看住房需求会不会增长。

      我认为,未来十几年住房需求还是会增长,一方面随着离婚率的升高和不婚主义流行等社会现象的出现,1人户,2人户的小型化家庭会越来越普遍,此外随着老百姓收入水平的提高,改善型住房需求也会越来越多,这一些都会增加对住房的需求。

      增加住房需求的还有个最重要的影响是城镇化,2017年我国的城镇化是58.5%,到2030年,城镇化率要达到70%,这期间会有2亿农村人口进城,进城居住就要买房,所以对城镇住房的需求长期看还是增长的。

      当然每个城市的房价能否上涨,上涨多少还要看这个城市未来的发展对人口有多大的吸附能力。

      一线城市,对人口的吸附能力是毋庸置疑的,又加之本身房屋供应短缺,所以一线城市的房价长期看涨。

      二线城市,尤其是省会城市,会迎来较快的发展,因为一线城市出于交通和环境承载力的考虑,肯定对人口的流入严格限制,二线城市在经济发展、社会福利资源、就业机会等方面仅次于一线城市,所以会有越来越多的年轻人去二线城市发展,二线城市的房价长期看涨。

      三四线房价的走势,分化就比较明显了,套户比比较高且经济发展落后,人口流出的城市,房价会下跌。相反套户比低于1,存量住房少,且经济发展强劲,人口能不断的流入的城市,房价看涨。

     

        本文首发于微信公众号:阿历观楼市。文章内容属作者个人观点,不代表东方网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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