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楼市过冬!开发商亏钱卖房,更有中介半年没接单

2018年11月30日 15:37:34 

  •   近期楼市不平静,一旦有风吹草动,就触及普罗大众敏感的神经。

    “北京(楼盘)限竞房卖不动”、“深圳(楼盘)房市要搞熔断”等新闻,都显示房地产行业进入由热至冷的拐点,楼市寒冬仿佛真的到来了。

    现象1:业主降价15%卖房,中介半年没接单

    据报道,在调控政策的实施下,一线城市的楼市降温态势很明显。

    以深圳为例,今年10月份,深圳市新房成交量环比下降18.3%,每平米成交均价5.4万元左右,环比微跌。而二手房市场更是表现冷清,一些中介甚至表示,他们已经半年没有接单了。

    深圳链家房地产中介王军称,由于成交量一直处于低迷的水平,目前二手房价格已经出现了松动,不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右,甚至有15%,即使在这样的下调幅度下,二手房成交量依然没有上升的趋势。

    王军称,目前市场上不少新房楼盘都在打折,价格甚至比二手楼盘更加便宜。

    深圳某新房楼盘销售人员称,现在的折扣是认购有95折,还有就是促销的97折,在规定时间内,交齐首期款还有一个98折。95、97加98折,等于差不多9折。

    由于二手房量价的持续低迷,市场上的中介人员也在流失。深圳某房地产前中介陈绍喜十月底刚刚从做了七年的房地产中介公司辞职,他称今年市场一直不好,我们也是很努力地推介,但是成交量非常小,成交少工作压力大,所以就选择辞职休息。

    现象2:北京四环内房子竟滞销

    北京楼市是房地产市场的“带头大哥”,走势具有风向标意义。“日光盘”甚至是“夜光盘”都不在话下。

    而这一次,事情正在起变化。

    近日,北京市丰台区某项目,紧邻地铁10号线,销售限价为每平米66000元左右,但首批300多套房源开盘10天后,仍然没卖完。

    如果这是北京远郊区域的楼盘,尚可理解。这次的楼盘,可是“号称”北京四环以内的稀缺房源。事情就值得回味了。

    去年,为缓解北京核心城区的土地资源紧张状况,北京市规划国土委就明确四环内严控新增建设用地。也就是说,不仅近年来四环以里已鲜有新房项目,未来也不会新增住宅供地指标了。

    可正是这样奇货可居的地段,房子也滞销了。

    中原地产研究中心提供的数据显示:目前已有29个“限房价 竞地价”商品房项目入市,总建筑面积约205万平方米,约17000多套,目前已网签3000多套,网签率仅18.5%,只有部分位置较好的项目去化情况较好,大部分项目的网签率甚至低于18.5%的平均水平。

    而未来,已确定将有480万平方米的供应入市。业内人士预测:2019年入市规模将至少是2018年的2倍。

    中原地产首席分析师张大伟分析:2018年只是限竞房的先头部队入市,未来起码还会有四万套左右的限竞房入市,他们之间的唯一的竞争杠杆就是价格,带来的结果是一旦价格战开始,就有可能会出现一些项目,降价的幅度比较大。

    现象3:开发商急了?楼盘亏本大甩卖

    有房企低于拿地价卖房!

    曾经疯狂的厦门(楼盘)楼市一去不复返。

    日前,专注高端楼盘开发的中国金茂在厦门的楼盘进行特价销售,而销售价格比此前金茂拿地楼面价还低。这意味着,金茂选择在楼市下行区间亏本卖房。

    根据房天下官网显示,厦门翔安金茂悦目前均价28000元/平方米。该楼盘动态显示,10月中旬,翔安金茂悦推出50套内部认购房源,单价25000元/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41000 元/平方米左右。

    厦门翔安金茂悦主推7号和8号楼,面积从70平方米~120平方米,目前价格在25000元/平方米~28000元/平方米之间,主推楼盘现场还可优惠。

    2017年9月,厦门迎来“金九”的最后一场土拍,当时超过10家开发开发商报名参与,最后,金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价29450.7元/平方米。

    如此看来,即便以28000元/平方米来计算,这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

    “楼板价”就是一平方米的房子要分摊的土地成本。一个精装修的楼盘在开发过程中,开发商除了要支付地价,还要承担建造成本、装修成本、园林建设成本,还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。

    因此,正常的售价往往比“楼板价”高很多,在二线城市里接近翻倍,在一线城市里也会高出50%以上。厦门该开发商断腕求生,恐怕是楼市严控之下现金流出了严重问题,只能快速处理了。

    现象4:房贷利率再现松动

    三季度以来,一二三四线城市房地产市场普遍降温,不确定性进一步增加。作为楼市最重要的支撑工具,信贷对市场影响至深。在房地产市场下行之际,多地传出利率松动的消息。

    在深圳:

    此前已经有消息指出北京银行下调了首套房基准利率上浮比例。11月26日,证券时报记者向招商银行个贷经理采访时得知,该行首套住宅房贷基准利率上浮12%,二套房上浮20%。有个贷经理告诉记者,现在准备接单以完成投放任务。

    此前,深圳绝大部分商业银行网点执行首套住宅基准利率上浮15%,二套住宅贷款利率执行基准利率上浮20%。不过,从10月份开始,全国部分城市银行首套房贷利率已开始有下调迹象。

    在北京:

    个别银行下调了房贷利率。比如民生银行将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。不过,工农中建四大行的首套房贷利率仍然维持在10%。一位商业银行北京某支行的个贷经理表示,该行当前首套房贷利率仍较基准利率上浮10%,并且在近期内无进一步回调空间,明年回调几率也很低。

    总体来看,北京房贷利率呈现稳中略降的态势。融360监测数据显示,10月北京首套房贷款平均利率为5.47%,环比下降0.36%,利率平均值较上期下跌2基点。二套房贷款平均利率为5.90%,环比下降0.17%,利率均值较上期下跌1基点。

    广州、杭州(楼盘)四大行利率也已经松动,盈客置业珠江新城地产中介经理称,目前四大行首套利率上浮10%,有的大行最低可以做到基准利率8.5折。

    杭州大行的房贷利率也明显下调,10月以来,杭州工行、中行部分网点在杭州首套房利率上浮10%、二套上浮15%,此外一些股份行与外资行也纷纷下调。

    分析认为,银行下调按揭贷款利率并非释放政策调整信号。

    中国指数研究院的数据显示,38个一二线城市成交面积基本持平,62个三四线城市成交面积也基本持平,楼市横盘时代来临。

    成交量没有增加,意味着新增按揭贷款不会增加。同时,房企着力回笼现金,加大了全款买房的优惠力度,间接抑制了银行贷款。

    虽然中长期消费贷款(购房贷款为主)依然增长,但增量同比却是负增长,最多下降了21%。

    没有更多的新增贷款申请,银行自然要着急了。

    尽管有银行通过短期消费贷款和经营贷款暗渡陈仓,但整个住户贷款业务的增量已不像2016年那样快速增长了。

    由上图可见,虽然住户贷款每月依然还有增量,但增量同比已是持续下滑且自4月起进入负增长区间。

    银行下调按揭贷款利率才能吸引客户新增贷款,毕竟银行是靠吃贷款利差的商业机构。

    现象5:网传深圳房市要搞“熔断”

    近期,关于深圳房市的传言很多,前些天满屏还在刷“深圳断供潮”“深圳7折拍卖房”,这厢又传出一则重磅消息:“深圳房地产监管新规征求意见:上涨或下跌不得超过15%!”看来为了稳定市场,深圳要学股市搞“熔断”。

    不过,随后就有辟谣消息传出,表示这是误读,是误解。深圳只是征求意见而已,而且是说调整幅度超过15%的要备案,并不是限制价格涨跌。但网上依旧炸开了锅,毕竟无论涨跌,这个15%似乎就是当地政府的态度了。

    分析认为,单从字面意思来看,当地并无做出“房价涨跌不得超过15%”的规定。只是要求,新房销售必须进行价格备案。同时,房价调整幅度超过15%的,要重新申请备案,至于备案能否通过,这就另说。

    要知道,限价政策是这一轮楼市调控的标配,本身并不新鲜,几乎所有城市所有房企都在接受备案价指导。深圳新规的特殊之处在于,为楼市调整设定了一个明确的稳定调节器,15%就是阀门。

    无论上涨还是下跌,只要幅度超过15%,都必须重新进行备案。言外之意有两层:

    第一层意思是,房价调整在15%以内的,房企有了决定权。这是对过去纹丝不动的限价政策的适时调整。在楼市下行的关头,事实上放开了房企的局部定价空间,有利于开发商促销去化。

    第二层意思是,15%可能是一些地方的心理底线。所谓限价,实则就是价格指导。涨跌超过15%需要再次备案,表面上放开了限价空间,但实际上备案能否通过,则在两可之间。

    这一调节器的出现,或许说明在一些地方心中,15%是房价涨跌的可能接受范围。

    深圳的房价,曾经在全国一骑绝尘,一套普通房屋的单价就有六七万元。而如今,政策由以前的全力防止上涨,到现在的“两头调控”,令人有“不知今夕何夕”之叹。

    现象6:地方坐不住了!

    一二线城市迎来土地成交高峰,未来会怎样影响房价?

    据21世纪经济报道,过去的10个月,土地流拍现象在多地上演。据广发证券统计,前三季度土地流拍数量已达到888宗,10月百城土地溢价率下降至12年以来新低。

    年内,大部分城市卖地金额涨幅放缓,截至11月26日,全国卖地最多的50大城市合计卖地3.21万亿,同比上涨7.3%,是多年来的最低涨幅。

    到了年底,地方开始坐不住了。大部分卖地持平或者减少的城市,开始明显增加土地供应;部分城市修改土地出让规则,包括减少保证金、共用保证金等,减低土地成交门槛,导致年末土地成交高峰出现。

    例如,11月7日,广州(楼盘)集中挂牌了18宗地块,总起拍价约316.8亿元,刷新了今年起拍总价纪录;同日,济南(楼盘)一口气推出12宗土地,总面积约为45万平方米,总起始价约为46.49亿元。

    土地稀缺的深圳,也开始加推地块。据深圳土地交易中心官网显示,截至目前,11月共计有11宗地块出让,其中包括居住用地4宗,商业办公地5宗,物流用地和工业用地各1宗。

    据统计,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年纪录,而二线城市供应量也有所上涨,11月供应了土地合计1400宗,创年内新高。

    大量的土地供应,在未来将转化成房源入市,“2019年市场供应量将明显上涨”,中原地产首席分析师张大伟表示。

    数据显示,11月北京供应住宅23期合计住宅套数多达6218套,10月、9月分别供应25期8918套、31期7570套。

    然而,市场的反应却不尽如人意。年内累计入市限竞房项目合计31个项目39期,供应限竞房套数为18580套,面积为216.5万平米。而网签销售的套数仅3391套,签约比例仅18.3%。

    据此测算,入市项目的平均去化只有3成多。

    张大伟分析,北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。而限竞房区域供应扎堆现象明显,使得供大于求开始出现。

    他预计,按照最近入市的节奏看,未来2个多月,还将有1-2万套限竞房入市,年底限竞房将积压库存超过1000亿。

    巨大的供应给开发商带来了竞争压力。一家华南房企在北京的限竞房项目销售负责人表示,今年市场本来就在下滑,商品房的新房和二手房也在降价,限竞房又这么多,项目的去化压力很大。他认为,低价限竞房的大量存在,在整体上已经改变了北京楼市的供求结构,平抑了房价。

    现象7:网传某大省部分地区出现楼市“断供潮”

    据微博“樱桃说房子 ”爆料,某大省法院的一个信息通知,“今年以来,在中央加强房地产市场调控,经济下行压力加大等因素影响下,省部分地区出现楼市“断供潮”,对房地产市场和金融秩序造成较大影响。根据省委要求,需收集全省法院审理的商品房买卖中涉金融借贷案件情况。”

    法院维稳后,有望解决目前楼市面临的一些问题。

    2019年,中国房地产市场确定的8大趋势

    一线城市新盘滞销,二线热点城市割肉卖房,地方政府设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明,无论是购房者,还是开发商,包括地方政府,对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。

    房地产市场的变化,与从中央到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减,一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施,遏制了房价快速上升的苗头,政策效应不断显现,楼市虚火几已熄灭。

    在未来一段时间内,只要各级政府继续不放松调控政策,房地产市场的平稳运行将成为大概率事件。

    中原地产首席分析师张大伟发文称,还有30多天就到2019年,2018年不论如何扑腾,楼市已成定局。

    2019年中国房地产市场确定的8大趋势:

    1:政策底部已经出现,市场底部何时出现未知!

    2:房地产民企思考如何活下去,非民企拿地占主流;

    3:2017-2018年是发愁如何买房,2019年将是如何退房;

    4:地王售价与地价倒挂将普遍出现;

    5:资金价格逐渐降低,开发商融资难有所缓解;

    6:租赁企业将大量倒闭;

    7:2018年是转折点,2019年是小年;

    8:2018-2019年房屋质量历史最差,快周转下,各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

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