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“首付贷”调查:开发商、借贷平台、银行构成的江湖

2018年12月01日 09:01:20 

  •   一辆价值5万元的车,通过一家名为福建九融信息技术有限公司(以下简称“福建九融”)进行评估后,摇身变成价值15万元的车,通过银行机构放贷,最终解决买房人的首付之急。“首付贷”到底有着怎样的滋生空间?其模式又是怎样的?

      事实上,“首付贷”近两年一直是被关注的焦点话题。就在今年6月底,住建部等七部委联合印发通知决定在北京(楼盘)、上海(楼盘)等地治理房地产市场乱象,其中打击“首付贷”就成为其中之一。

      然而,近日随着房地产市场房价出现松动迹象,《中国经营报》记者实地调查河北涿州等地楼市时发现,“首付贷”有抬头迹象。而这其中,关键环节就在于上述福建九融公司。

      公开资料显示,福建九融旗下运营交易信用管家App“金象信达”,以线下移动支付服务为主。同时,金象信达还在App上为用户提供极速借贷、信用卡申请等服务。

      “首付贷”变身“抵押贷”

      河北省涿州市与北京房山接壤,无论对于房地产开发商,还是普通购房者,地理优势是选择在此购房的选择之一。11月21日,《中国经营报》记者来到东仙坡镇,还未下车,已经看到道路两旁,不少售楼员举着优惠的广告牌招揽客户。

      记者以买房人的身份见到了当地某楼盘售楼员小刘和福建九融负责房贷业务的小王。虽然是工作日,但是前来看房的人络绎不绝。经过介绍、看房环节之后,小刘开始向记者介绍房款的相关问题。记者随即表明了资金紧张、凑不齐首付的情况。“环京地区的房价都不低,像你这样的情况很多。没事,他就会给你想办法了。”

      小刘一边说着,一边指着旁边的金象信达业务员小王。根据小刘介绍可以看出,小刘和小王的关系很熟悉,在和客户交谈中,一旦发现客户在资金上有困难时,小刘就会推荐小王,介绍“首付贷”这项业务。

      在交谈中,小王向记者表示,“首付贷”最简单的方式就是车辆抵押。“只要你有车,贷款就不是问题。”小王开门见山地说出了“首付贷”的关键。

      “那么,如何贷款,能贷出多少钱?”记者问。小王看了记者的车辆行驶证后表示,“我们经过一个简单的评估,一般价值5万块钱的车就可以贷款15万元。”

      当记者质疑车辆抵押贷款是否可靠时,小王表示,“这其中自有‘套路"。但为什么一辆普通二手车的评估价能够翻倍作价?“这属于商业机密。”小王表示,“不但能贷出来这么多钱,而且放款速度特别快,一般上午评估,中午提交申请,下午就可以收到银行转账。”

      那么,金象信达是与哪家银行开展合作,又是如何从车辆抵押到变成“首付贷”的呢?

      “我们金象信达是与一家国有银行有合作关系的。首先需要车辆评估,评估后,借款人直接与银行签订抵押贷协议。”小王向记者介绍道,“举个例子,如果你的车可以评估作价到10万元,那么在有营业执照的情况下,银行可以放款9万元;如果没有营业执照,那么银行将放款8万元。”小王表示,这个放贷比例是金象信达和银行共同确定的。

      小王继续说,“一般平台(金象信达)会收取3%的服务费以及2500元的杂费,以贷款10万元为例,借贷人可以拿到8万元现金,另外还需向平台交纳5500元。”

      对于如何还款及相关息费,小王表示,目前有两年期和三年期供选择。“还款采取等额本息的形式,银行月利率为1.19%,如果你贷款8万元,则每个月需要还款利息952元。”记者初步计算,按照两年期贷款计算,再加上金象信达的服务费及杂费,“首付贷”用户的年利率为17.34%,本金之外还需要支付27748元。

      根据上述介绍,可以形成如下的关系链条。即开发商在售楼过程中遇到付首付困难的购房人,推荐给金象信达公司。再由金象信达对购房人的车辆(比较普遍的形式以车辆进行抵押)进行抵押贷款评估,并通过与银行合作的形式,进行放贷。

      那么,在银行进行放款时,是否对车辆有二次评估和审查?对于贷款人的借款用途有没有一定标准的甄别?对此,在暗访中,记者从小王口中得知,“两家属于合作关系,属于商业机密,一般人直接去银行如此借贷,根本就贷不出来钱。”

      据了解,金象信达是通过该行涿州支行进行贷款。《中国经营报》记者与该行保定(楼盘)分行取得联系,相关负责人表示,目前正在全力排查下属银行网点是否存在上述贷款行为。截至发稿时,保定分行方面表示,“目前仍在逐级核实,已到各个网点进行排查。”

      与此同时,金象信达与开发商开展“首付贷”业务,是属于个别地区抑或是业务人员个人行为,还是金象信达公司开展的业务,记者致电金象信达公司,也未得到回复。

      但是,《中国经营报》记者同时注意到,根据金象信达平台官方资料显示,该平台由福建九融信息技术有限公司联合国内领先的第三方支付公司聚力打造,主营业务为互联网信用卡还贷业务。但是,记者在采访中发现,其线上平台10月11日才刚刚推出,业务人员更多从事线下放贷业务。

      对于金象信达资金来源,小王说:“平台实力不用怀疑,而且我们已经拿下了石家庄(楼盘)等地的代理,和银行合作错不了。”

      “大部分机构操作首付贷这类的产品都是暗箱操作,一般只针对在机构购房的业主,收取一点利差,或者只收取部分手续费,不为挣钱,就为了让客户顺利成交,现在北京购房者因为高首付买不了房的业主至少占到60%。”从事房产研究的某知情人士表示。

      在暗访中,《中国经营报》记者还发现,除了通过金象信达为购房者提供“首付贷”之外,还存在“内部首付贷”的形式。

      根据涿州市2017年3月出台的规定,对非户籍居民家庭,限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对户籍居民家庭购买第2套住房时,首付款比例不低于50%。但只要和开发商签订“借款合同”,就可以选择三成或者六成的比例付首付。小刘表示,“比如你首付一次性付清,总房款就可以打九七折;如果首付六成,总房款则打九八折;如果付三成首付,那么总房款将不享受打折优惠。其实,这个折扣就相当于利息了。”

      那么,购房者与开发商签订“首付贷”,银行在审批购房者贷款是否存在违规问题时,上述保定分行负责人表示,目前银行正在核实之中。

    “首付贷”调查:开发商、借贷平台、银行构成的江湖
      “首付贷”监管存挑战

      “首付贷”“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛,但购房杠杆却被放大。在楼市最为火爆的2016年,“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

      在住建部、国家发改委、央行、银保监会等七部委下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中明确表示,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。该文件首次明确了首付贷“违规”的性质。

      而互联网金融作为首付贷款的重要资金渠道,也使得“首付贷”重现江湖。中原地产研究分析师表示,首付贷帮购房者放大了杠杆,容易导致投机,人为放大了不合理的需求,很可能形成房地产局部泡沫。“可以肯定的是,房地产贷款占比较高,房市如果出现局部泡沫就容易对金融体系带来危害。”

      11月2日,央行发布的《中国金融稳定报告》中则提出了警示:合理管控个人住房贷款增长,加强居民消费贷款管理,防止资金挪用与购房行为,刚性需求得到保护,投机炒房行为被抑制。同时抑制资金过度流向房地产领域,对负债率高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作等行为的房地产企业进行融资限制,房地产企业在融资渠道收紧、还债高峰期下,融资行为也被限制,房企面临严峻的资金困境。

      卓政律师事务所白逸民表示,“首付贷”涉嫌非法。“这种理财融资渠道在一定程度上打击了市场交易的公平合理原则,是与民法的公平原则不符的,在私法领域与民法基本原则相悖的经济活动无疑是不受法律保护的,只有公平合理且不违反法律规章制度规定的经济行为及其获取的利益才会受到法律保护。”

      然而,由于“首付贷”的资金链比较复杂,资金来源和范围广泛,难以查清首付资金的真正来源。而抵押贷款即使要求说明贷款用途,但实际执行过程中的监管难度较大,无法检测到资金的实际流向。

        本文首发于微信公众号:中国经营报。文章内容属作者个人观点,不代表东方网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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