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北京新建商品房库存创近四年新高二手房走俏

2019年01月12日 08:46:45  来源:中国产经新闻 

  • 北京二手房成交量月度走势及环比变化
    北京二手房成交量月度走势及环比变化
    北京二手房成交量月度走势及环比变化

      本报记者 赵琳琳报道

      供应上涨,成交量下降。

      据北京中原统计数据显示,2018年北京新建商品房新增供应套数74931套,同比增长46.94%,成交套数42994套,同比下降4.27%。

      如果包含回迁房,2018年,北京新建商品房总成交为44696套,同比2017年减少11.08%,成交减少则更为明显。

      库存量上升

      对比2015年至2018年的数据可以发现,2018年北京新建商品房的成交套数创下四年来新低。对比2017年,在新增供应套数同比增长46.94%的情况下,成交套数却同比下降4.27%。

      对比库存数据,2016年库存套数呈现下降趋势,而2017年库存量开始增加,2018年的新建商品房存量套数为134636套,是2015年至2018年库存套数的最高值。

      诸葛找房数据研究中心陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,2018年,北京市依旧保持政策高压态势,同时对市场进行专项整治,严厉打击市场炒作行为,调控挤压炒房需求,使得很多正常购房需求观望情绪浓厚,在成交量上有一定的影响。

      另外,中研普华研究员罗帆向《中国产经新闻》记者分析表示,M2货币供应量剧降,市场上“钱少了”,也使得房产成交量下降。中国政府2008年实施了4万亿的投资刺激计划,以应对2007年金融危机,然后这一举措却挽救了无数中小房地产开发商,并且大部分资金流入了基建和房地产行业,从而进入了“繁荣”周期,2015年后房地产的大发展和房价的飙升,进一步加剧了这种风险的扩大。“一家上市公司通过炒作房产,就可以扭亏为盈”,这样的话在资本市场广为流传。如果房地产行业持续如此,带来的结果就是没有人再做实业,进一步加剧脱实向虚的风险。

      基于人们对未来经济的预期,不是北京商品房成交量下降了,而是整个中国的商品房市场需求短暂性的减少了,当然刚需还在,只是大部分刚需承接不了目前高昂的房价。

      “对于北京新房市场来说,最大的特点就是库存量开始上升了。过去北京市场对于预售证把控是比较严厉的,市场交易也一般。而随着高价楼盘的入市,一定程度上带动了市场交易。从特征上说,北京新房市场应该说进入了结构化的调整,尤其是除普通住宅以外,类似共有产权住房和限价房等成为交易的重点内容,后续此类趋势依然会继续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者。

      2019年楼市走向

      基于2018年楼市的发展,2019年中国楼市又将呈现出怎样的态势?

      严跃进表示,对于当前市场交易来说,确实说明在降温,这和政策非常严厉的特点是有关的。从实际情况看,当前对于此类市场需要警惕,尤其是会影响土地市场的交易。

      类似供应上升也说明政府预售方面管控少,但是也会使得北京当前重新进入到去库存的状况。预计2019年政策会稍微放松,但预计也要在2019年的第四季度,而此前季度调整的空间相对是小的。

      58安居客房产研究院首席分析师张波预测称:在调控不放松的大背景下,市场基本面难言大改变。从需求端来看,由于限购政策存在,购房需求增加有限,楼市供应则预计维持2018年水平,预计2019年北京商品房价格整体将呈现小幅震荡并微降态势,成交量则继续保持低位运行,价稳量跌将很可能成为2019年北京楼市的常态。

      “政策调控预期的市场认识在增加,国内房地产政策调控将是长期性的,这一市场观念得到广泛民众的认同”,罗帆表示,依靠炒房暴富已成为一个时代的过去时,因此增加市场供给,成为政府遏制房地产非理性发展的重要手段。但是即使房地产供应量上来了,成交量反而下降也并不奇怪,一是房地产的炒房赚钱效应已经没有了,哄抢的行为得到了有效遏制,跟风的羊群效应减弱了;二是人们对未来的经济形势乃至全球的经济形势预期的谨慎。同时由于M2的缩减,市场上钱少了,从以前的通胀形势转向通缩,未来可能“钱更值钱”。

      雄安新区的大力发展,便是要遏制北京楼市,打破房地产利益阶层的财富效应。2019年北京楼市依然存在很大的变数,具体怎么走,还要看全球经济的发展形势,以及国内的政策调控力度综合来看。

      二手房成交上升

      市场虽冷,但不减北京二手住宅主力地位。

      中原地产研究中心统计显示,2018年北京二手住宅共成交153407套,比2017年的13.6万套稍微增加。

      从每月的走势看,2018年二手住宅市场需求为低位平稳释放,高峰与低谷相比历年差距较小。整体市场在5月前后出现一波小高峰,5月份成交量回升至18096套,成为全年交易最高点。不过,到了年末再次退烧。其中,12月份二手房签约为11540套,与11月份的11203套基本持平。

      贝壳研究院的统计显示,二手住宅与新房住宅成交套数比为6.1,2018年二手房市场依然占据主导地位。

      罗帆分析认为,一手楼市的价格可能长期维持在高位水平,而刚需群体却在不断增加。这种情况就会导致二手房在市场上受到热捧,最主要的原因就是二手房价格普遍低于新楼盘,同时,二手楼的存量较为庞大,部分优质的二手楼盘周边配套实施齐全成熟,因而受到市场热捧。

      “对于二手房的交易来说,存在一个结构性的因素,即中小套型的二手房交易表现会更好,这也是因为一手房的交易成本较高,部分会去认购二手房房源”。严跃进表示,从大趋势看,北京本身就早已进入一个存量房的时代,所以市场交易依然会有一个较好的表现,尤其是二手房市场上。

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