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房企四大派系论剑:粤军领头浙系哑火

2019年04月08日 14:50:13  来源:人民网-国际金融报 

  •   地产赛道,百舸争流。

      随着年报的陆续“揭晓”,一片数字矩阵间不仅折射出每家房企的自身发展,也直接影响到其所属派系的队伍表现,有强者恒强的欢愉,亦有日薄西山的无力。

      粤系独占鳌头

      从2016年起连续三年,房企三强的龙头宝座成了粤系房企的内部竞争,碧桂园、万科、恒大三家轮流坐庄,较其他房企几个“身位”的领先差距也让市场相信,三巨头的格局在未来依然要持续一段时间。即便是距离三强最近的融创,其董事会主席孙宏斌也坦承:“前面的我们追不上。”

      相较于同行仍在加速冲规模欲突出重围,云巅之上的三强已然准备由高速增长转有质量增长,将目光望向更远的天空。即便如此,三强的年报依然各具看点:碧桂园的规模、万科的战略、恒大的利润。

      2018年,无论是销售还是拿地,碧桂园都呈现出控制的态度。不仅业绩会相较以往显得拘谨约束,此前一贯披露的合约销售业绩也改为公布权益口径,碧桂园董事局主席杨国强在会上将这一变动解释为“希望让大家一目了然碧桂园的销售情况”。

      不过即便如此,碧桂园共计5018.8亿元的权益销售金额,也让市场对其流量金额冲向的高度充满好奇与惊叹。

      去年,“提质控速”的碧桂园开始加码发展农业与机器人,因此今年碧桂园的年报首次出现了12.24亿元的研发费用。

      在杨国强看来,“机器人业务研发的成本不是很高,不过研发成功之后量产需要投资资金,而量产之后就有效益了”。杨国强颇为自信道:“相信在明年的业绩会上,你们会很开心看到我们努力的成果。”

      虽然规模不及碧桂园,但恒大全年的净利润整整高出“宇宙第一房企”200多亿元,达722.1亿元,较2017年增长106.4%,净利润率达15.5%,相较2017年上升4.2个百分点。

      再次稳坐“利润王”也让恒大集团董事局主席许家印对造车充满信心,即便明知新能源汽车造车难度大,恒大依然定下了3至5年内要成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

      “车间主任”出身的许家印对于造车似乎势在必得。据媒体报道,3月31日,恒大内部下令,要在全集团系统在册员工内海选人才,进入恒大新产业:汽车集团、新能源科技集团和动力科技集团。计算下来,这一波从老恒大转移进新产业的人才总数至少将达到1975人。

      恒大这么做的理由是:进一步加强新产业集团团队建设,打造一支思想过硬、作风优良、敢打敢拼的恒大铁军,实现员工队伍与集团公司共同发展。

      因此,对于新产业的发展,恒大不仅一掷千金,人力方面也不遗余力予以倾斜。

      虽然同为龙头,但在多元化的发展上,似乎碧桂园和恒大在左,“标杆”万科选择往右。

      自2018年下半年在内部会议提出“活下去”、“收敛聚焦”等口号以来,2018年的业绩会上万科再次讨论了地产行业未来面临的高度不确定性,并重申“聚焦主航道,巩固提升基本盘”的发展方向。基本盘涉及处于核心地位的开发销售业务,以及被归类到“其它业务”的物业服务、租赁住宅等业务。

      万科集团董事会主席郁亮现场反问媒体,“我们的地产业务这么赚钱了,还能指望找到更赚钱的业务吗?是不是能找到比地产更赚钱的业务?”随后他给出否定的回答。

      因此,万科在年报中就提及寄托新业务取代房地产的可能性之难:至少需要建立6个千亿级业务,才能再造一个“今天的万科”。

      粤系军团竞争的残酷在于三巨头光芒太过耀眼,一定程度上会遮盖其他企业的发展。

      除了上述三家,不断变强的华润置地、负债冲规模的富力、千亿后降速的雅居乐、正在踏上千亿征程的合景泰富、湾区“旧改王”佳兆业等都是粤系房企内不可忽视的角色。

      闽系势头凶猛

      相较于第一梯队的“气定神闲”,二梯队的闽系房企始终行走在不断奋进的路上,更直观的变化在于,有别于此前外界给闽系房企贴上的“高杠杆”、“激进”标签,世茂、阳光城等闽系房企则让市场更多地看到了稳扎稳打的力量。

      今年的世茂业绩会,是许世坛自2019年初出任公司总裁以来首次独挑大梁。

      少将挂帅下的世茂也交出了一份颇为亮眼的成绩单:2018年世茂实现签约额1761.5亿元,同比上涨74.8%;完成营业额855.1亿元,同比上升21.4%;实现核心利润117.3亿,同比上升25.3%。

      这一成绩排名行业11位,但世茂对此显然并不满意。在业绩会上,许世坛再度流露出对规模的渴望,他直言:“去年是11名,还能不能往上走,我相信应该吧”。毕竟,在高光时刻,世茂曾位居行业第8。

      即便如此,谈及未来业绩,世茂依然审慎,其将2019年的销售目标定在2100亿元,同比增幅约20%。许世坛坦言,这一目标制定得确实比较谨慎,但其相信在“2100亿上还可以多做一点”。

      土储方面,世茂会持续投入销售的40%、回款的50%用来买地,而其近来的动作也释放出其加码收并购端的力度,据相关统计,今年一季度,世茂新增的货值中,有接近85%是通过收并购获得。

      许世坛在业绩会上表示,今年一季度,世茂已经发生很多重大的投资,其中就包括对一些中小型甚至大型开发商的收购,“我们跟排名前20、前50、前100的(房企)都有一些收购项目,已经谈好了,或者已经在转股了”。

      上述这些投资,率先揭晓的是泰禾。3月下旬,短短一周时间,世茂已经从泰禾手中购入了杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州泰禾房地产开发有限公司3个项目的相应股权,总交易对价为28.19亿元。

      这或许仅仅是个开始,许世坛曾透露,世茂和泰禾已经达成了战略合作。“现在只公布了两个项目,我不好多说其他。可以透露的是,我们之间的合作不止这两个项目。”许世坛强调,这只是合作的一部分,“实际上我们合作的范围要大很多”。

      这三笔在外界看来颇为“划算”的买卖,也为世茂今年征战二级市场铺垫了一个不错的开端。

      同为闽系的阳光城,在“中海四子”合体后也交出了一份不俗的成绩单。

      2018年,阳光城全年实现销售额1628.56亿元,其中权益销售额1183.25亿元;营业收入为565亿元,同比增长70%。

      负债方面,阳光城扣除预收账款的资产负债率为60.84%,同比下降6个百分点;净负债率虽然同比减少70个百分点,降至182.22%,但依然高于行业平均负债水平。

      现金流方面,阳光城2018年的平均回款率达到80.05%,期内经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,连续两个会计年度保为正。这主要得益于深谙财务智慧的吴建斌加盟后对阳光城财务层面的管控成效立显,毕竟此前阳光城连续四年经营性现金流净额为负数,让市场一度质疑其蒙眼狂奔。

      即便如此,对于阳光城来说,2018年依然是个“多事之秋”,先是大股东阳光控股几乎将全部股份质押,随后又公开号召全体员工增持阳光城股票,股价、资金、负债等一系列问题随之显露,总裁朱荣斌坦言:“2018年,阳光城的基础确实不太好,到了2019年,我们就从容很多了。”

      浙系集体哑火

      相较于粤系和闽系的愈发壮大,浙系房企曾扛起行业品质大旗,如今却掉队于行业提速中,愈发被边缘化。

      “浙系一哥”绿城去年刚刚经历了一场换帅风波,“老绿城”曹舟南辞任,转由中交出身的张亚东执掌帅印。即便在2018年中期业绩会上,张亚东透露带了份“娘家”中交的厚礼——绿城中国与中交下属的16个单位,签订了近30个项目协议,总金额达2500亿元,但绿城中国的全年业绩依然难言乐观。

      2018全年,绿城中国合同销售额为1564亿元,增长6.9个百分点,行业排名下滑6位,距离年初定下的1600亿业绩目标尚有40亿左右的差距,这也意味着,绿城是本年度仅有的几家业绩不达标企业之一,6.9%的增速也创下了近三年最低。

      具体来看,房地产开发合约销售额为1012亿元,代建销售额为552亿元,代建规模占比房地产开发规模超过一半。

      除了销售业绩不理想,绿城的盈利情况也堪忧。年报显示,绿城中国股东净利润惨遭腰斩,2018年为10.03亿元,相较2017年下降了54.2%。

      值得注意的是,2018年中报里,绿城已完成期内利润31.2亿元,同比增长145.7%,股东应占利润23.3亿元,同比增长90%。换言之,2018年下半年,绿城的期内利润不仅没有增加,反而在半年内净亏损了10多亿。

      与此同时,绿城中国的净利率和净资产收益率也创下了近几年最低,其中,净利率为近五年最低点的3.94%,归母净利率从2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%,净资产收益率为3.7%,也是近三年最低。

      虽然主业表现不佳,但2018年下半年,绿城尝试了一些其他方面的布局,例如去年底从万达手上以27.18亿元收购百年人寿11.55%的股份。

      大哥绿城不振,二哥滨江尚未公布全年业绩。2018年,滨江在经历全国化扩张折戟后,开始战略收缩,重回浙江大本营,逐渐恢复元气。然而,2018年底,其悄然将2018年度的千亿目标推迟到下一年。

      此外,近来浙系房企中话题度最高的当属佳源国际。这家此前偏安一隅的房企,过往一年经历了大起大落。因为业绩猛增超1000%而被质疑数据造假,随后股价暴跌,市值一度缩水超九成,众多话题傍身,使得佳源国际的关注度颇高。

      2018年,佳源国际实现合约销售额201.8亿元,其中收益约104.59亿元,同比增加37.5%。总裁张翼表示,2019佳源国际的合约销售目标为280亿元,较去年实际合约销售额上升38.75%。

      此前表示不再提千亿目标的佳源再次流露出对千亿的乐观,张翼表示,“目标要一步步实现,千亿对我来说并不难实现,沈总(佳源国际董事局主席沈玉兴)将集团的资产全部并进来,我再努力下,千亿目标是显而易见能比较轻松完成的。”

      津京系冰火两重

      天津到北京直线距离不过120多公里,两地房企众多,业绩却不尽相同,可谓“有人星夜赴考场,有人辞官归故里”。

      2007年,SOHO中国在CEO张欣的带领下赴港上市,一时间,SOHO中国成为地产界最为瞩目的公司之一。

      那一年,顺驰资金链断裂,孙宏斌被迫将其卖身给了香港路劲基建,把主要精力转向刚成立不久的融创地产集团来,彼时外界都不知道这次他能否东山再起。

      12年,一个轮回。

      2019年3月29日,香港港丽酒店内,融创业绩会尚未开始,主席台前已经架满了长枪短炮。镜头背后是两地媒体焦急的期盼,这是当下地产行业最具流量的公司。

      当天,也是SOHO中国业绩发布的日期,不过这一次,SOHO选择静悄悄地披露公告,取消了连续多年的线下业绩会。

      孙宏斌携一份亮丽业绩意气风发地走进会场,2018全年,融创实现合同销售面积约3027.9万平方米,合同销售金额约为4608.3亿元,合同销售金额同比增长27.3%,这一表现位居行业第4,与身后保利发展拉开了500多亿的差距。2016年-2018年,融创合同销售金额复合增长率达75%,布局城市中超过16个销售突破百亿。

      据孙宏斌透露,2018年,融创并购的量占了百分之七八十,其中50%是并购公司,还有20%是一二级联动获得的土地,并购成功的案例有200个。

      并购王融创,2018年新增土地储备约为4820万平方米,权益土地储备约2631万平方米。截至2018年底,融创总土储约2.56亿平方米,对应货值3.55万亿元,85%分布于一二线城市和强三线城市。

      会上被问及碧桂园的归母净利润是融创的两倍,市值却只有融创的1.5倍,到底是碧桂园被低估了还是融创被高估了这一问题,孙宏斌霸气表示,“我们不看股价,一般是别人看我们的,别人我不知道,我们肯定是被低估了。”

      谈及下一个围猎的并购目标,彼时孙宏斌显得有些得意:“我不知道,都是他们找我的,不是我找他们的。”

      融创1247.5亿元的营业额约是SOHO中国的72倍。

      2018年,SOHO中国实现营业额约为17.21亿元,这一表现无缘行业200强榜单。其中,净利润约19.25亿元;租金收入约17.35亿元,持有项目的租金收入同比上涨约18%(剔除2017年整售虹口SOHO和凌空SOHO带来的租金收入影响),投资物业平均出租率达96%。

      在行业规模飞速提高的当下,SOHO业绩却掉队严重。

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