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东莞高厂租困境: 寻找一手厂房为何那么难

2019年10月24日 08:27:34  来源:第一财经日报 

  •   [ 近十年来,东莞的工业地产逐渐从无序走向规范,但逃避监管的地下“厂租江湖”和“二房东”坐地起价的现象难以根除。第一财经记者近日在东莞下辖的特色产业强镇长安镇实地走访,了解到当地受环保政策收严、企业成本高涨、深圳企业批量外迁等因素作用,厂租节节攀升,且潜规则横行,成为当地制造业企业的一大压力。 ]

      三来一补、世界工厂、智能制造之都,东莞这座城市的“标签”变化,可以说是中国制造业升级的范本。

      东莞产业集群不断升级的同时,以工业园为代表的工业地产作为制造业扎根的土壤,在当地成为比商用住宅更“吸金”的投资领域,是资本和热钱涌入的重要方向。

      但热钱的涌入,却给当地一些企业带来不少困扰。近十年来,东莞的工业地产逐渐从无序走向规范,但逃避监管的地下“厂租江湖”和“二房东”坐地起价的现象难以根除。第一财经记者近日在东莞下辖的特色产业强镇长安镇实地走访,了解到当地受环保政策收严、企业成本高涨、深圳企业批量外迁等因素作用,厂租节节攀升,且潜规则横行,成为当地制造业企业的一大压力。

      制造企业老板的租厂困境

      从五金模具厂的流水线工人到开办十人规模的五金模具加工厂,黄志军夫妇奋斗了十三年。但近两年水涨船高的厂房租金令他们饱受困扰,眼下五年租期将满,价格适中的厂房却很难觅。

      “在莞深交界的长安镇、虎门镇这种地方,想找到一手厂房如同大海捞针。”黄志军对第一财经记者叹着气说道,节节上涨的厂租占公司营业成本的比重近两年间已经翻了一番。

      这几乎是东莞制造企业老板当前面临的集体性困境之一。

      电子信息、五金模具是长安镇的两大特色产业集群,当地厂房租金相较于五年前上涨了两到三倍,由8元/平方米上涨至26元/平方米。同时,东莞厂房五年前的公摊面积只有10%左右,甚至零公摊,但现在厂房的公摊面积达到40%都不足为奇,30%是常态。

      与厂租节节高升相对应的,是租赁合同从以前的5年或3年一签到现在1年一签或者2年一签,每年租金递增5到15个百分点不等。

      除了租金水涨船高外,一手房东难寻是不少制造企业租赁厂房时共同的经历。

      在长安镇沙头工业区办模具厂的湖南人李明亮告诉第一财经记者,此前他托当地村委的熟人找到一处香港老板的厂房,尽管虚增面积达35%,但深思熟虑之后,他准备以20元/平方米的月租签下协议,并交了定金。但做决定的当天下午,他就被告知,当地一家专营工业地产租赁的物业公司以21元/平方米的单价签下了这家厂房。

      类似这样每次时间巧合且只加一元报价的事情,李明亮在找厂房的过程中连续遭遇了几次。他和数位在东莞有过租赁厂房的人士均告诉第一财经记者,当地活跃着大小不一百家左右厂房租赁公司。“虎门镇、长安镇等厂房大部分都是江西和湖南人在承包。他们消息灵通又经常抱团,基本一有空厂房就立刻加价承包。不少人在这边包厂房站住脚之后还会把老乡、同学都带过来。”

      东莞一位从事房地产中介逾十年的企业负责人也表示:“东莞当前做工业地产租赁的人很多,90%以上的空置厂房都被‘二房东’吃下。其中, 长安镇是‘重灾区’,几乎找不到一手房东。”

      “二房东”转入地下

      据当地人介绍,2013年是东莞工厂租金的“分水岭”。此前,厂房租金稳定,房主严守行规,多会采用厂租每三年租金增长10%的收益模式,厂房租赁面积按房产证面积计算“不缩水”。

      东莞长安镇、虎门镇、厚街镇等地处于广深之间,因地域优势在近十年受广东省“腾笼换鸟”等产业升级政策的间接刺激,成为广深企业外迁的大本营之一。2013年,《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》等7份文件出台,提出引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置,限制、淘汰落后产能。这使得深圳的制鞋、模具、塑胶等传统产业企业因租金上涨外迁至东莞。

      后又因制造业绿色转型要求,深圳对生产型企业排污开展节假日和夜间突击检查,沙井等工业区不少企业于2017年开始大量外迁至东莞、惠州等珠三角价格洼地区域。

      “2017年下半年那会儿,我接手的客户最多,基本都是从深圳那边搬迁过来的企业。”在长安镇锦厦河南工业园区的龙姓中介人士表示,园区这一带八成新的带透明落地窗的新厂房,均是在那个时间节点前后应大批外迁而来的深圳企业的需求而做的简单装修。

      与此同时,2016年,商品房限购限贷政策扩围到二三四线城市,东莞也位列其中,万科、碧桂园等大型地产商也开始转战工业地产。东莞当地具备一定实力的“二房东”便成立了专门的投资类公司承租厂房,并组建物业管理公司打理。同时,“二房东”除了赚取租金溢价,还开启了增收费用、虚增面积等一系列新玩法。

      厂租的节节上升以及随之而来的系列问题,引起了东莞市政府的注意。2018年底,东莞市出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》(下称《指导意见》),明确镇村厂房物业一律进入镇级交易平台进行交易,采取公开竞价方式交易的,不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投,原则上不得转租分租。

      但多位当地人士告诉第一财经记者,《指导意见》出台后,2019年房屋租赁价格相比去年每平方米下行3~5元,但问题并没有得到根除。不少当地人耳熟能详的物业公司和工业地产企业几乎一夜之间将打着公司名称、联系人、电话的广告牌给拆除了,随后换上了只有联系人和电话号码的出租广告,“二房东”转入“地下”。

      第一财经记者在长安镇、虎门镇等工业园区实地走访时发现,厂房墙壁上、树木上、马路边的橱窗里随处可见只标注联系人和电话号码的出租广告,且标注为一手厂房直租的广告,电话联系对方后也会被明确告知是物业公司或者房产中介。

      第一财经记者了解到,“二房东”往往也要通过地产中介来寻找房源和租客,而地产中介在给房东找“二房东”以及给“二房东”找租客的过程中,可以分别收取两次佣金,这样的产业链客观上也助长了一手房源的紧张。

      “厂租江湖”潜规则横行

      “在莞深穗这一带找厂房实在是太痛苦了,更多的是无助。‘二房东’对我直接说,我们不可能在村委和社区租到厂房,他们和村委、社区都有合作关系,利益共享。”利用周末工人休息的时间,在东莞市周边镇区找了三个多月厂房的塑胶厂主姚飞告诉第一财经记者。

      不仅是姚飞,多位制造业企业人士、中介人士都对记者表示,东莞的厂租有不少“行业潜规则”。

      “长安镇等几个镇的厂房七成以上都属于村委,要在集体资产交易中心招拍挂制度下投标。村委厂房和铺位均明码标价,价高者得,看似没有制度漏洞,但几轮竞标之后,租金已上涨了五成以上。”有企业和中介人士向第一财经记者表示,2017年长安镇的厂房投标价达到了26元~27元/平方米,2018年每平方米投标价下降了3到5元。

      数次参与竞标的黄先生告诉记者:“投标价每平方米不超过20元的时代一去不复返了,这在以往还没有出现过。”

      黄先生还表示,集体所有及各级政府机构下辖的工业园区全都上平台竞标,各企业竞相加价,东莞的竞标价近两年曾一度站上38元/平方米左右的高位,这强化了资金实力强或者后台硬的“二房东”的摘标优势,也在一定程度上助长了租赁者的投机习性。本地私人厂房多比集体厂房干净整洁,也乐见租金上涨。同时,村民参与集体厂房分红,便也无意阻止围标等现象发生。

      多家租户也向第一财经记者表示,当地一家“租王”控制着一半以上的工业园厂房,把18元/平方米左右的一楼厂房提价至26元/平方米左右。“租王”的公摊面积至少是实用面积的40%,电梯费、保安费、卫生管理费、公共水电费、厂长费、保护费等“隐形费用”更是紧随其后。

      此外,“租王”会向企业收取“喝茶费”,也叫做“厂长费”,所谓的“厂长”多由村委相关人员出任。“这样企业进园区之后,有消防、环保等方面的需要,‘厂长’都可以帮助疏通关系,好办事。”长安镇乌沙工业区多位承租的制造企业人士最开始对物业公司收取这一费用表示不满,但这几乎是公开的秘密。

      但中介公司及物业公司的人并不以为然,理由大多是地价和房价大涨了,厂房租金也随之上涨,这是市场规律。同时,中小微企业大多用不了大面积厂房,一手房东也没有能力分租或者管理厂房,“二房东”的出现既解决了园区管理难题又采用了现代管理手段,帮助承租企业间接提升了经营管理水平和品牌形象。

      至于不少承租企业言及的虚增公摊面积、租金三押一租、收取七八项“隐形”费用等问题,有物业公司人士回应,这是“二房东”承担了向一手房东租赁厂房押六付一的资金成本、租赁厂房空置或者发生意外等系列经营风险,理应获得与风险对应的回报。

      转型升级的企业之困

      东莞分租市场的发展壮大从某种程度上说其实是产业梯度转移、东莞不断寻求产业转型升级和商品房调控常态化综合作用的产物。

      受全球电子加工业转移影响,东莞各地政府在上世纪90年代通过出租土地予以台湾地区、香港地区等外来电子产业资本迅速聚集财富。

      完成资本原始积累后,东莞开始逐步调整产业结构,并于2000年提出建设以国际制造业名城为特色的现代化中心城市,移动电话、彩色电视机等为代表的第二产业占比稳步提升。

      2007年,东莞成功撕掉了“三来一补”的低端产业标签,形成了以电子信息制造为龙头的比较完整的工业体系。同时,东莞也意识到资源环境瓶颈约束加剧,开始寻求转型升级和提质增效。2011年,东莞市全年有1122家来料加工企业转为法人企业,累计转型企业超过3500家,全市上规模的来料加工企业基本实现了不停产转型。

      同时,东莞二三产业占比愈趋平衡。一方面,一批依托电子信息制造业的工业企业聚集,另一方面,交通运输、批发和零售、金融、酒店、旅游等现代服务业进入发展快车道,东莞于2012年首度实现第三产业占比超过50%,达52.7%。

      此间,许多地方以政策补贴方式强力推行旧厂房改造等也是一大“催化剂”。受广东“双转移战略”政策驱动,珠三角的主要城市在2007年前后都在不同程度上开展“工改工”。已具规模的中小微企业也开始寻求向更规范化、规模化厂房转移。

      同时,2008年金融危机之后,在“三来一补”加工厂土地租期届满、市场不景气、东莞搭建门类齐全的工业体系等多方因素的综合作用下,珠三角一带众多台资港资企业向东南亚等地转移,空出了不少大面积厂房。但由于没有多少企业能承租这样大面积的厂房,于是“二房东”出手将其包装成工业园,然后分租给中小微企业。企业租赁对象也就从一房东逐渐变成整租厂房的“二房东”。

      与此同时,除了厂租,人力、原材料等要素的价格上涨,也给制造企业造成一定压力。近年来,珠三角工人结构逐步从工业技能的第二代工人向知识技能的第三代工人进阶,摩擦性失业与招工难现象并存。无论是选择分租的小企业还是具备承租数万平方米独立厂院的中型企业,抑或地方的龙头企业,几乎都会有用人成本高涨和招人困难的问题。

      “普通工人的月薪已经达到4500元左右,技术工人月薪七八千还不一定能请到。” 长安镇沙头工业园的五金模具厂老板冯大庆夫妇向记者表示,他们为了应对技术工短缺的问题,不得不选择工资更高的时薪制来聘请技术工人救急。

      虎门镇一位从事玩具生产的厂主陈兵提供了这些年来员工保底工资比较数据,2004年普工保底工资800元,2014年为1600元,10年上涨1倍;到2018年,保底工资升到3500元,4年就升涨1倍多,企业不堪重负。

      “这几年来,铜、钢等原材料价格还在不断走高。尤其是这一年多受国内经济增速放缓以及外部不确定因素影响,下游客户下订单越来越保守,货期越拖越长。企业已经走到了非常艰难的阶段。”陈兵表示,他身边的许多中小企业主这两年时常萌生择机退出实业的想法,但找不到“接盘侠”。

      长安镇多家五金小厂的企业主告诉第一财经记者,眼下五金结构件、模具等产品本就存在产品同质化、价格战横行等情况,中小微企业多数盈利艰难,多在吃老本,靠历史资金积累硬撑着,若厂租、工资、原材料价格上涨等问题得不到遏制,他们或将搬去更为偏远的地方或者考虑关门。

      但多位受访人士告诉第一财经记者,莞深穗一带都逃脱不了高厂租的“魔咒”。炒厂房者往往从热点城市开始,炒高厂租后,部分无力承受高厂租的中小微企业随即外迁,随后炒厂房者沿着企业迁徙路线外溢,需求到哪儿炒到哪儿。

      若是厂租、人力等要素成本价格上涨的速度超过企业在品牌、技术、管理等方面转型增值的速度,政府的减税降费等一系列政策岂不是沦为空中楼阁?

      对此,部分受访人士认为,此轮厂租的攀升会自动将竞争力薄弱或者抗风险能力薄弱的企业淘汰出去,这是市场自动洗牌的过程,有助于推动东莞产业持续转型升级。

      另有部分受访人士认为,合理合规的要素价格提升会推动产业提升和优化,但如果是个别物业公司不规范经营、行业潜规则等助推要素价格上升,提高企业成本,将直接伤害实体经济,长远看将影响人才、技术等核心优势集聚,侵蚀实体经济的生存空间,势必波及地方经济的可持续发展。

      东莞市住房和城乡建设局租赁科负责人士在接受第一财经记者采访时也表示,会围绕《指导意见》研究出台规范集体厂房招标公告、投标邀请书、资格预审公告、资格预审文件、招标文件及招投标实践操作等文件。他也指出,厂房分租市场存在逃避监管的地下灰色经济现象,针对集体厂房分租等设置指导价等系列细化文件,政府相关管部门也一直有在思考。

      “如何平衡集体厂房分租的村民红利与承租厂房的中小企业的合法利益这二者的关系,并不是个简单的事情。”该负责人坦言,东莞市主管部门也在进行专项研究,促进工业地产市场阳光化、透明化、法治化发展。

      

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